Costuri tranzacție imobiliară în București
Ghid complet al cheltuielilor la achiziția unui apartament — nou sau vechi — în București. De la taxe notariale și comisioane de agenție (1–2%), până la înscrierea ipotecii și mutațiile de utilități. Fără costuri ascunse, cu exemple concrete de la consultanții MVA Imobiliare.
Ce costuri implică cumpărarea unui apartament
Fiecare tranzacție imobiliară presupune mai multe categorii de cheltuieli. Mai jos sunt estimările pentru piața din București în 2026, valabile pentru apartamente cu prețuri între 60.000€ și 150.000€.
Onorariu notarial
0,5% – 1%
Din prețul de vânzare; negociabil conform grilei notarului.
Taxă ANCPI (vânzare)
0,5% – 1%
Din prețul declarat; se plătește o singură dată la autentificare.
Taxă ANCPI (ipotecă)
0,15% – 0,5%
Din valoarea creditului; se aplică doar la achiziție cu credit ipotecar.
Comision agenție
1% – 2%
Standard în București; plătit de cumpărător și/sau vânzător.
Evaluare imobil
150 – 400 €
Obligatorie pentru credit ipotecar; realizată de evaluator bancar acreditat.
Asigurare imobil (obligatorie)
0,1% – 0,3%
Anual, din valoarea asigurată; obligatorie pentru credite ipotecare.
Costuri: apartament nou vs. apartament vechi
O comparație directă între cheltuielile la achiziția unui apartament nou (la cheie sau în stadiu avansat) și unul vechi (în bloc construit înainte de 2000).
| Criteriu | Apartament nou | Apartament vechi |
|---|---|---|
| TVA | 19% — inclus în prețul dezvoltatorului | Nu se aplică (tranzacție între persoane fizice) |
| Taxă ANCPI vânzare | 0,5–1% din preț (plătit o dată) | 0,5–1% din preț (plătit o dată) |
| Taxă mutații utilități | 200–400€ (ENEL, apă, gaze) | 50–150€ (transfer titular) |
| Renovare / modernizare | Minim — apartament la cheie | 5.000–25.000€ posibili (în funcție de stare) |
| Certificat energetic | Obligatoriu, inclus de dezvoltator | 150–300€ dacă nu este actualizat |
| Evaluare bancă | 200–300€ (credit nou) | 150–400€ (credit vechi sau nou) |
| Onorariu notarial | ~0,5–0,8% (prețuri fixe la volume) | ~0,8–1% (negociabil) |
Notă importantă: Deși apartamentele noi par mai scumpe la prima vedere, costurile ascunse ale apartamentelor vechi (renovare, înlocuire instalații, geamuri, reabilitare termică) pot depăși 15.000–25.000€ pe termen de 5 ani. Calculează costul total de proprietate, nu doar prețul de achiziție.
Taxe notariale explicate
Onorariul notarului public este prima și cea mai vizibilă cheltuială. În București, notarii lucrează cu o grilă de onorarii care variază între 0,5% și 1% din valoarea declarată a tranzacției. Pentru un apartament de 100.000€, onorariul se încadrează între 500€ și 1.000€. Prețul exact depinde de notar, de volumul actelor și de complexitatea situației juridice (ex: succesiune, partaj, ipotecă multiplă).
Taxa de publicitate imobiliară (ANCPI) este o datorie către stat și nu poate fi negociată. Pentru vânzarea unui imobil, cota este de 0,5% pentru persoanele fizice și 1% pentru persoanele juridice, aplicată asupra prețului declarat sau al valorii impozabile, whichever is higher. Pentru înscrierea unei ipoteci, taxa este de 0,15% din valoarea creditului.
Cheltuieli suplimentare notariale includ taxa de timbru (30–50€), copii legalizate ale actelor, și, în cazul creditelor ipotecare, autentificarea contractului de credit la același notar. Acestea pot cumula 100–200€ suplimentar.
Comisionul agenției imobiliare în București
În piața din București, comisionul standard este de 1–2% din prețul de vânzare. Acest procentaj se aplică de regulă separat cumpărătorului și vânzătorului, deși există și variante în care doar una dintre părți suportă întreg comisionul. De exemplu, un apartament de 100.000€ poate genera un comision de 1.000–2.000€ pentru cumpărător și același interval pentru vânzător.
La MVA Imobiliare, comisionul este discutat transparent de la primul contact și trecut în contractul de reprezentare. Nu percepem costuri ascunse — toate cheltuielile de marketing, fotografie profesională, promovare online și gestionare a documentației sunt incluse în procentul agreat. Pentru cumpărători, oferim acces la apartamente listate și nelistate, negociere preț și asistență la credit și acte notariale.
Înscrierea ipotecii și costurile de credit
Dacă achiziționezi cu credit ipotecar, banca va solicita înscrierea unei ipoteci în Cartea Funciară. Acest proces implică: evaluarea imobilului de către un evaluator bancar acreditat (150–400€), taxa ANCPI pentru înscriere (0,15–0,5% din valoarea creditului), și onorariul notarial pentru autentificarea ipotecii (inclus în suma totală notarială sau separat, în funcție de notar).
Pentru un credit de 80.000€, costurile totale legate de ipotecă se încadrează în 400–800€. Unele bănci oferă pachete promoționale care absorb parțial sau total aceste cheltuieli — merită comparat ofertele de la 3–4 instituții înainte de decizie. MVA Imobiliare colaborează cu consultanți de credit independenți care pot prezenta oferte comparative fără cost suplimentar.
Cheltuieli post-tranzacție uitate adesea
După autentificare, mulți cumpărători uită de mutațiile de utilități: ENEL (80–150€), apă/canlizare (50–100€), gaze naturale (100–200€) și internet/TV (20–50€). Pentru apartamentele noi, costurile sunt mai mari deoarece se fac racorduri noi, nu doar transfer de titular.
O altă cheltuială subestimată este mobilarea și amenajarea. Un apartament la cheie necesită doar mobilă și electrocasnice (8.000–20.000€), în timp ce un apartament vechi poate necesita renovare completă: înlocuire geamuri (3.000–6.000€), reabilitare termică (5.000–10.000€), refacere instalații electrice și sanitare (4.000–8.000€), și finisaje (6.000–12.000€).
Exemplu practic: buget total pentru un apartament de 90.000€
Iată cum arată costurile totale pentru achiziția unui apartament cu 2 camere în București, la prețul de 90.000€, cu plată integrală (fără credit ipotecar):
* Estimările sunt orientative și pot varia în funcție de notar, zonă și complexitatea tranzacției. Pentru un calcul personalizat, contactați echipa MVA Imobiliare.
Vrei un calcul personalizat pentru tranzacția ta?
Consultanții MVA Imobiliare îți pot estima costurile exacte pentru apartamentul dorit — inclusiv negocierea prețului, compararea ofertelor de credit și programarea la notar.